משרד הבינוי והשיכון הוציא מדריך לרוכש דירה חדשה ובו סיוע בצעדים הראשונים לרכישת
דירה.


1. רכוש דירתך רק מקבלן רשום בפנקס הקבלנים
- בקש מהקבלן להציג בפניך מיד, בתחילת המשא ומתן "רשיון קבלן" לשנה השוטפת ולוודא
שהרשיון בתוקף. ברשיון מצוי סיווגו המקצועי של הקבלן - הקובע באילו ענפים רשאי הקבלן לעסוק, וסיווגו הכספי - הקובע עד איזה היקף מותר לו לבצע עבודות.
- וודא שפעולות הבנייה מבוצעות ע"י הקבלן הנן במסגרת סיווגו המקצועי והכספי, נא ראה
דוגמא של רשיון קבלן.
- רצוי לבקר בבתים קודמים שקבלן זה בנה, לשוחח עם הדיירים, לבדוק את רמת הגימור ואת
התייחסות הקבלן להתחייבויותיו.
- יש לברר את מצבו הכלכלי של הקבלן, במידת האפשר.


2. בעלות על הקרקע, היתר בניה ומיסוי
א. וודא כי הקרקע שעליה נבנה הבניין היא בבעלותו של הקבלן או כי הוא בעל זכות נאותה
בה (זכות חכירה לזמן ארוך וכו') וכי אין על הקרקע שעבודים, עיקולים וכו' זאת על-ידי:
1. בדיקת נסח רישום בלשכת רישום המקרקעין, בציון מספר גוש וחלקה.
2. בדיקת מסמכי הבעלות שברשות החברה, בעת רכישת דירה בחברה משכנת.


אם הקרקע היא בבעלות מנהל מקרקעי ישראל, בדוק האם עברה היוון. אם לא - יתכן
שתידרש לשלם מאוחר יותר דמי היוון, דמי חכירה ודמי הסכמה, היכולים להגיע לסכומים
גבוהים.
אם מדובר ב"עסקת קומבינציה" דהיינו - כאשר בעל קרקע מוכר לקבלן חלק מהקרקע
ובתמורה מקבל חלק מהדירות בבניין שיבנה, עליך לבדוק: האם רשומה הערת אזהרה על
שם הקבלן על הקרקע, האם יוכל הקונה לרשום "הערת אזהרה" על הקרקע, ומהם תנאי
העסקה בין הקבלן לבין בעל הקרקע.
שים לב, שהדירה שהנך רוכש תיבנה כדין וכי לא יוחדה למי מ בעלי המגרש.


ב. וודא כי בידי הקבלן היתר בנייה מתאים שהוצא על ידי הרשות המקומית.
אין לרכוש דירה בבניין שלגביו לא ניתן עדיין היתר בנייה כחוק.


ג. בדוק האם לקבלן יש אישור מראש מנציבות מס הכנסה ומס רכוש, על כך שאין מניעה
מצדם לרשום את דירתך על שמך בלשכת רישום מקרקעין (בגלל חובות הקבלן).


3. זיכרון דברים
על תחתום בחיפזון על זיכרון דברים, שהנך עלול להצטער עליו לאחר מכן. דע כי זיכרון דברים
חתום כדין כמוהו כחוזה לכל דבר, וביטולו על ידך יכול לעורר קשיים - כגון חובה לשלם לקבלן פיצויי הפרה. כמו כן החתימה על זיכרון דברים קושרת אותך מבחינה חוזית, ומצמצמת את אפשרויות המיקוח שלך בקשר לתנאי החוזה.

4. המסמכים המצורפים לחוזה
על פי חוק המכר (דירות) תשל"ג-1973 - חובה על הקבלן לצרף לחוזה הרכישה:
א. מפרט טכני של הדירה, בהתאם לנוסח שבצו מכר דירות (טופס של מפרט) תשל"ד-1974
ב. תוכנית הדירה
ג. תוכנית קומת עמודים, קומה טיפוסית וקומת גג
ד. תוכנית המגרש כפי הנדרש בתכנית הגשה לרשות המקומית.
בעת בדיקת התכנית חשוב לבדוק את מיקום הדירה בבניין, כיווני אויר, גודלה והתכנון הפרטינ והחיצוני.
כמו כן, רצוי לבדוק האם אין מפגעים אקולוגיים וסביבתיים בסמוך לבנין, כגון: מבני תעשיה, כבישים סואנים, מתקני אשפה, מתקני חשמל וכו'.

5. לפני החתימה על החוזה
עיין בביתך (ולא במשרדי הקבלן) בחוזה עליו אתה אמור לחתום. קבל חוות דעתם של אנשי
מקצוע מטעמך - עורך דין, מהנדס, אדריכל - לגבי כל הכתוב בחוזה ובמפרט הטכני.
וודא כי כל "הבטחה", "הסכמה" או "הבנה" בינך לבין הקבלן, יופיעו בחוזה בכתב ובאופן ברור וחד משמעי.
זכור! יקשה עליך מאוד להוכיח ולתבוע דברים שנאמרו בעל-פה, אם אינם מצוינים בכתב בחוזה.
אל תחתום על סעיף בחוזה המאפשר לקבלן "לשנות", "לדחות", "לקבוע" וכו', על דעת
עצמו, בלא לקבל את הסכמתך. בדוק כי הקבלן מילא את כל הפרטים במפרט הטכני, באופן
מפורט ומדויק.

6. בקשות לשינויים
דאג כי בחוזה יהיה סעיף המאפשר לך לבקש מהקבלן לבצע שינויים ו/או תוספות בדירה. וודא השינויים ייעשו באמצעות ובאחריות הקבלן ולא ישירות על ידי קבלני המשנה.
דאג כי כל בקשה שלך לשינויים או תוספת בדירה תעשה בכתב, בנספח לחוזה. במידת האפשר -
דאג כי הבקשה תכלול מחירים, מועדי ביצוע ומשך האיחור במסירת הדירה, בגלל שינויים אלו (אם בכלל).
החתם את הקבלן על ההעתק שנשאר ברשותך.
ברר מראש עם הקבלן האם תידרש לשלם עמלה עבר התקנת אבזרים שאתה תספק. ברר את גובה
העמלה ואת גובה הזיכוי שתקבל עבור האביזרים עליהם ויתרת.

7. נושאים לבדיקה מיוחדת בחוזה המכר
מחיר הדירה הנקוב בחוזה המכר חייב להיות סופי ולכלול גם את כל הסכומים הנלווים למחיר הדירה.
לפיכך, בעת שהנך מנהל מו"מ עם קבלן לרכישת דירה, ולפני חתימת החוזה, מומלץ לשים לב
כיצד הנושאים הבאים (ואחרים) מופיעים בחוזה, על מנת למנוע הפתעות ותשלומים נוספים על מחיר הדירה.


א. חנייה
בדוק האם מחיר הדירה הנקוב בחוזה כולל את מחיר החנייה. בדוק האם נמכרת לך חנייה
צמודה ו/או מקורה.
במקרה שמספר מקומות החנייה תואם את מספר הדירות בבניין, ייתכן כי הקבלן ייחיב אותך
לרכוש מקום חנייה, כתנאי לקבלת המפתח.
במקרה שמספר מקומות הנחייה קטן ממספר הדירות, ייתכן כי הקבלן ימכור לחלק מהדיירים
מקומות חנייה, בעוד ששאר הדיירים יוותרו בלא מקום חנייה.


ב. דוד שמש
עפ"י תקנות התכנון והבנייה, כל קבלן המתקין מערכת חימום מים בבניין חייב לדאוג שזו
תהיה "מערכת סולרית" מושלמת.
וודא כי הקבלן התחייב במפרט הטכני להתקין מערכת מושלמת ולא רק "הכנה" למערכת
סולרית.


ג. פיתוח
"הוצאות פיתוח" הנן מ ושג רחב מאוד ולא מוגדר, היכול לכלול כביש, מ דרכה, גינה, גדרות וכו'.
בדוק האם "הוצאות הפיתוח" נכללות במחיר הדירה ומה הן כוללות. והיה ואינן נכללות
במחיר, וודא מראש ובכתב מה יהיה הגובה המדויק של תשלום עבור "פיתוח".


ד. חיבור הבניין למערכות חשמל, מים, גז וטלפון
בדוק האם ההוצאות עבור חיבורי הבניין וחיבורי הדירות למערכות החשמל, מים, גז וטלפון
כלולות במחיר הדירה הנקוב בחוזה.
עמוד על כך, שפרט להוצאות עבור חיבור דירתך (דהיינו שעון מים, גז וחשמל) לא יחוללו
עליך תשלומים עבור חיבורי הבניין לרשתות הכלליות.


ה. גינון, אנטנת טלוויזיה
בדוק האם הקבלן התחייב במפרט לספק לך גינון, אנטנת טלוויזיה או חיבור לכבלים מושלמים
או רק "הכנה" להם. בדוק את תוכניות הגינה, שבילים, השקיה, צמחיה וכו' וכן כמה ערוצים יש באנטנת הטלוויזיה.


ו. מס ערך מוסף
בדוק האם התשלום עבור מס ערך מוסף כלול במחיר הדירה או שמא תידרש לשלמו בנוסף על
הסכום הנקוב בחוזה.


ז. רכוש משותף
בדוק אילו חלקים הוצאות מהרכוש המשותף והוצמדו לדירות בבניין. בדוק כיצד מוסדר נושא
הרכוש המשותף - הכניסה לבניין, מחסנים, חניות, גישה לגג והאם שומר הקבלן לעצמו זכויותמ על שטחים אלו. לידיעתך, לקבלן (שאינו בעל דירה בבניין) או לכל גורם זר אחר אסור להחזיק בחלקים מהרכוש המשותף בעת רישום הבית כבית משותף.


ח. הערת אזהרה
עליך לעמוד על כך שהמוכר לא יכלול בחוזה הוראה המונעת ממך לרשום הערת אזהרה וזאת
אפילו אם ניתנת לך בטוחה אחרת. (נא ראה סעיף 8). הוראה כזו הנה תנאי מקפח ובוטלה ע"י בית המשפט העליון.


ט. איחור במסירה
וודא שבחוזה המכר יש תאריך מוגדר אחד למסירת הדירה.
עליך לדעת כי סעיף בחוזה המאפשר איחור של למעלה מחודשיים במסירת הדירה ללא סיבה
מוצדקת הינו סעיף מקפח (לפי פס"ד אחר - שלושה חודשים).
שים לב האם בחוזה ישנם סעיפים המאפשרים לקבלן למסור את הדירה באיחור של מספר
חודשים, מסיבות שאינן תלויות בקבלן. אם כן, האם נקבע בחוזה פיצוי נאות לרכוש.
פיצוי נאות יכול להיות ריבית והפרשי הצמדה על הסכומים שכבר שולמו לקבלן, או לפחות
שכר דירה ריאלי עבור דירה דומה.


א. קבלת דירה
הימנע מלחתום על סעיף הקובע כי עצם קבלת הדירה מהווה הוכחה כי הדירה במצב תקין
ומושלם, ובהתאם למפרט.


יא. רישום בטאבו
דרוש מהקבלן לציין בחוזה תאריך בו ישלים את רישום הבעלות על הדירה על שמך במשרד
רישום המקרקעין. וודא שלא יוכללו בחוזה סעיפים מעורפלים בנושא זה, כגון - רישום בטאבו תוך שנה מרישום הבית כבית משותף, או תוך שנה מגמר הפרצלציה וכו'.
שים לב האם ביצוע הרישום בטאבו כרוך בתשלום נוסף על מחיר הדירה הנקוב בחוזה.
רצוי כי לוח התשלומים שלך לקבלן לא ינקוב במועדים לפני "לפי שנה" בלבד, אלא יהיה
קשור גם בהתקדמות הבנייה, שאם לא תעשה כן, אתה עלול לגלות ששילמת כבר %90 ממחיר
הדירה, בעוד שישנו פיגור בבנייה ומועד מסירת החזקה עודנו רחוק. דוגמא ללוח תשלומים
לפי התקדמות הבנייה, נא ראה בסעיף 9) .

8. הבטחת השקעה
עמוד על כך כי כל הכספים שאתה משלם על חשבון הדירה הנבני ת, או העתידה להיבנות,
יובטחו בהתאם להוראות חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות) תשל"ה-1974.
בהתאם לחוק הנ"ל נאסר על המוכר לקבל למעלה מ-%15 ממחיר הדירה אלא אם הבטיח את
השקעתך באחת מן הדרכים הבאות:


א. מסר לך ערבות בנקאית להבטחת כל הכספים ששולמו על ידך, בכל מקרה שבו לא יוכל
הקבלן, להעביר לך בעלות או זכות אחרת בדירה כמוסכם בהסכם המכר מחמת עיקול שהוטל
על הדירה או על הקרקע שעליה היא נבנית, או מחמת צו קבלת נכסים, צו פירוק או מינוי
כונס נכסים - שניתנו נגד המוכר או בעלי הקרקע.
ב. ביטח את עצמו בחברת ביטוח מוכרת לטובת רוכשי הדירות להבטחת החזרת כל הכספים
ששולמו על חשבון הדירה, כאמור בפסקה א' לדעיל, וודא כי דמי הביטוח שולמו מראש.
ג. שיעבד את הדירה, או חלק יחסי מהקרקע אשר עליה היא נבנית, במשכנתא ראשונה לטובתך,
להבטחת כל הכספים כאמור בפסקה א' לעיל.
ד. רשם לגבי הדירה, או חלק יחסי מהקרקע עליה היא נבנית, הערת אזהרה במשרד רישום
המקרקעין, ובלבד שלא נרשמו לגביהם שיעבוד, עיקול או זכות על צד שלישי שיש להם
עדיפות על ההערה.
שים לב, כי הערת האזהרה תיכנס לתוקפה מיד, וכי אינה תלויה בתנאים נוספים, כמו לדוגמא
התקדמות הבנייה, בניית מחיצות וכו'.
ה. העביר על שמך את הבעלות או זכות אחרת בדירה או בחלק יחסי מהקרקע שליה היא נבנית,
כמוסכם בחוזה המכר - כשהם נקיים מכל שעבוד או עיקול של צד שלישי.


ערבות בנקאית היא הדרך המומלצת כיום להבטחת ההשקעה.
יש לבדוק היטב לפני החתימה על החוזה, את נוסח הערבות הבנקאית, באופן שהערבות אכן
תהיה חד משמעית, תבטיח היטב את זכויות רוכש הדירה ושמירת ערך כספו.
תשלום עבור הבטוחה:
החוק אינו קובע מי חייב לשאת בהוצאות הכרוכות במתן הבטוחה. שאלת ההוצאות הנה נושא
למשא ומתן חופשי בינך לבין הקבלן בטרם תחתום על החוזה.


9. תשלומים לפי התקדמות הבנייה
דע כי בהתאם לתקנה 1 לתקנת המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות) (סייג
לתשלומים על חשבון מחיר הדירה (תשל"ה-1975, אם הביטחונות שניתנו לך אינם בצורת ערבות בנקאית או פוליסת ביטוח (כמפורט בסעיף (8א) או (ב) לעיל, הרי למרות מועדי התשלומים שנקבעו בהסכם הקניה, יהיו מועדי התשלומים כפי שנקבעו בחוק, כמפורט להלן:


א. עם גמר התקרה של קומת העמודים או גמר הרצפה של הקומה הראשונה כשאין בבניין קומת
עמודים - שיעור זה כולל את דמי הקדימה ששולמו בעת חתימת הסכם - %40 ממחיר הדירה
ב. עם גמר שלד הקומה שבה נבנית הדירה, לרבות מחיצות פנים ולמעט משקופים
וצנרת מים וחשמל - %20 נוספים
ג. עם גמר טיח פנים או תחליף לטיח, כמתואר במפרט %15 נוספים
ד. עם גמר טיח חוץ או ציפוי חוץ %15 נוספים
ה. עם מסירת הדירה בהתאם לחוזה המכר %10 נוספים


זכור! אי קיום הוראות סעיף 8 ע"י המוכר מהווה עבירה פלילית ואם אתה הצד הנ פגע, הנך זכאי
רת ישראל.להגיש בין עבירה זו תלונה פלילית למש


10. הבטחת עליית ערך הדירה
לתשומת לבך, חוק המכר מחייב הבטחת ההשקעה בערכה הנומינלי (שיקלי) ואין הוא דן בשמירת
ערך ההשקעה ע"י הצמדת הבטוחה למדד או למטבע זר.
אולם זכותך המלאה, כצד במשא ומתן, לעמוד על כך שהבטוחה שתינתן לך, תהיה צמודה למדד.


11. תשלומים
עמוד על כך כי כל תשלום שאתה משלם על חשבון מחיר הדירה, שינויים או כל תשלום אחר -
יעשה באמצעות המחאה (שיק), וכי תקבל קבלה עבור כל תשלום, המפרטת את מלוא הסכום
ששולם ופרטי התשלום.


12. בעת הבנייה
עקוב אחר קצב עבודתו של הקבלן, במקרה של סטייה מהקצב המובטח, שלח לקבלן מכתב
התראה באמצעות עורך דין. מומלץ לבדוק את הדירה לפחות פעם אחת בעת הבנייה ע"י מהנדס
מומחה, רצוי לפי הריצוף.
אל תנהל משא ומתן עם קבלני משנה, כדי לא לאפשר לקבלן להתחמק מאחריותו.


13. קבלה מסודרת של החזקה בדירה
אל תהיה להוט לקבל את החזקה בדירתך - עד כדי פזיזות. עמוד על כך כי מסירת החזקה
בדירה תעשה בצורה מסודרת, לאחר מתן הודעה בזמן סביר מראש.
רצוי לקבל את החזקה בדירה לאחר שטיפת הרצפה וניקוי הכלים הסניטריים על ידי הקבלן, על מנת שתוכל לראות האם יש פגמים.
הקפד לערוך בדיקה יסודית של הדירה לפני קבלת החזקה על ידך או על ידי בא כוח מקצועי
מוסמך - רצוי מהנדס.
דאג לעריכת פרוטוקול מסירה ברור ומפורט אשר יכלול את פירוט כל הליקויים שנמצאו בדירה (אם נמצאו) וכן האופן בו יתוקנו ומועדי התיקונים.
אם לאחר קבלת הדירה תמצא ליקויים, פנה לקבלן בכתב עם פירוט הליקויים.
נהוג כי בתום שנת מגורים ראשונה הקבלן מטפל בכל הליקויים למעט ליקויים שיש להסירם
בדחיפות.

14. אחריות הקבלן
ע"פ התיקון לחוק המכר (דירות) מאוגוסט 1990, אחריות הקבלן מתחלקת לשתי תקופות:


א. תקופת הבדק - שתחילתה בעת העמדת הדירה לרשות הקונה והיא נמשכת משנ ה עד שבע
לן:שנים ע"פ מהות הליקוי כמפורט ל
(1) צנרת כולל מערכת הסקה ומרזבים - שנתיים
(2) חדירתרטיבות בגג, בקירות ובמקלט - שלוש שנים
(3) מכונות, מנועים ודודים - שלוש שנ ים
(4) קילוף חיפויים בחדרי מדרגות - שלוש שנים
(5) שקיעת מרצפות בקומת הקרקע - שלוש שנים
(6) שקיעת מרצפות בחניות, במדרכות, בשבילים ובשטח הבניין - שלוש שנים
(7) סדקים עוברים בקירות ובתקרות - חמש שנים
(8) קילופים ניכרים בחיפויים חיצוניים - שעב שנים
(9) אי התאמה אחרת, שאינ ה אי התאמה יסודית - שנה אחת.


ב. תקופת אחריות - תקופה של שלוש שנים שתחילתה בתום בתקופת הבדק.
ההבדל בין שתי התקופות הוא שבתקופת הבדק חובה על הקבלן לתקן את הליקוי אלא אם כן
הוכיח שהליקוי נגרם באשמת בעל הדירה ואילו בתקופת האחריות חובת ההוכחה היא על
רוכש הדירה. כאשר הדיירים אינם דואגים לתחזוקה נאותה של הנכס הקבלן אינו מחויב
לתיקון הליקויים שהתהוו באשמתם.
לטפלנדגיש כי למרות שנהוג לטפל בליקויים, בתום השנה הראשונה, על הקבלן להמשיך
בהם ע"פ החוק כמפורט לעיל. חוזה המכר אינו יכול לבטל את דרישת החוק ולקצר את תקופת
הבדק או את תקופת האחריות.

גם אתר ynet פרסם כתבה בנובמבר 2004:
מה חשוב לדעת לפני שחותמים על חוזה לקניית דירה

החלטתם לעשות את הצעד ולרכוש דירה מקבלן? זה הזמן להיכרות מעמיקה עם חוזה הרכישה שלכם. איך להגדיר את תאריך מסירת הדירה, מי אחראי לחיבור לרשת החשמל ולמה כדאי שקצב התשלומים יפגר אחרי הבנייה
עופר פטרסבורג


בין הריצות, המשכנתאות והחתימות הכרוכות ברכישת דירה, חייבים לקחת פסק זמן ולטפל ברצינות בחוזה רכישת הדירה. כדי למנוע מפח נפש והפסדים כספיים, חשוב לבדוק היטב את סעיפי החוזה, ולהיעזר בעו"ד המתמחה בתחום הנדל"ן והמקרקעין, מטעמכם ולא מטעם הקבלן.

סקר שנערך השבוע על-ידי מרכז הבנייה הישראלי, ביריד הדירות הארצי בגני התערוכה בתל-אביב, העלה כי 70% לא יודעים מהי ערבות מכר, 90% לא יודעים מהו מס שבח ו-80% לא שמעו על חוק המכר, מילת מפתח בחוזה רכישת דירה.

רגע לפני חתימת החוזה בדקו שוב את היכולות הפיננסיות שלכם. די להתבונן בנתוני הבנקים למשכנתאות כדי להבין שיותר מדי אנשים חתמו על חוזי דירה מעבר ליכולות שלהם.

תשלום לעו"ד
לפי חוק המכר, שכר טרחת עו"ד, ששוכרים את שירותיו לחתימת החוזה, עומד על 2%-1.5% מערך הדירה ובנוסף המע"מ. רוב רוכשי הדירות אומנם מבצעים את העיסקה בעזרת עו"ד, אך רבים לא טורחים לוודא שמדובר בעו"ד שמתמחה בתחום הנדל"ן והמקרקעין. בחירת עו"ד שאינו מתמחה בתחום הספציפי או העזרות במכר עלולה לפעמים לפגוע יותר מלהועיל.

בדיקת הקבלן
חוק רישום קבלנים מגדיר את הסיווג המקצועי של הקבלן ואת היקף העבודה שמותר לו לבצע באתר בנייה אחד. כלומר, אם הרוכש מעוניין לרכוש דירה במגדל

מגורים בן 50 קומות שבו מאות יחידות דיור, עליו לבדוק האם הקבלן המבצע את הבנייה בפועל אכן רשאי לבנות אותו. את הבדיקה ניתן לעשות בלשכת המידע של התאחדות הקבלנים, או ברישומי מענקי פנקס הקבלנים המצויים באתר האינטרנט של משרד השיכון.

בדיקה נוספת שיש לבצע, למרות שהיא כרוכה בפרוצדורה לא פשוטה, היא בדיקת פרויקטים קודמים שהקבלן בנה. חשוב לבקש מהקבלן את רשימת הפרויקטים ולבקר בפועל באתרים. בביקור בפרויקט מומלץ לבדוק את איכות הבנייה, הגימור של הבניין והפיתוח הסביבתי. גם בדירות יש לנסות להתרשם האם אין ליקויי בנייה בולטים לעין. מומלץ גם לדבר עם רוכשי הדירות ולבדוק את מידת שביעות רצונם מהקבלן ומהשירות שניתן להם לפני מסירת הדירה ולאחריה.

לגבי מצבו הפיננסי של הקבלן, אם מדובר בחברה ציבורית שדוחותיה הכספיים חשופים לציבור, הרי שניתן לעיין בדו"חות הכספיים ולברר את מצבה של החברה. לגבי חברות פרטיות קשה יותר לברר את המידע בוודאות, ולכן ניתן להיעזר בחברות המספקות מידע עיסקי.

סעיפי החוזה
מחיר הדירה הנקוב בחוזה חייב להיות סופי ולכלול גם את כל התשלומים הנלווים למחיר הדירה. יש לבדוק האם מחיר הדירה הנקוב בחוזה כולל מס ערך מוסף, או שתידרש תוספת מעבר לסכום הנקוב בחוזה.

חניה
בדקו האם מחיר הדירה הנקוב בחוזה כולל את מחיר החניה. בדקו האם מקום החניה שלכם מקורה או לא והאם החניה צמודה לדירתכם. אי-התאמה בין מספר הדירות למספר מקומות החניה עלולה לגרום לכך שחלק מהדיירים לא יזכו בחניה צמודה לדירתם.

דוד שמש
על פי תקנות התכנון והבנייה, כל קבלן שמתקין מערכת חימום מים בבניין, חייב לדאוג שזו תהיה מערכת סולרית מושלמת. "ודאו שהקבלן התחייב במפרט הטכני להתקין מערכת מושלמת ולא הכנה בלבד למערכת סולרית", אומר קובי לנגליב, מנכ"ל מרכז הבנייה הישראלי.

פיתוח
במקרים שבהם נדרש מהרוכשים תשלום בגין פיתוח", יש לוודא מראש ובכתב את פירוט הוצאות הפיתוח ועלויותן.

חיבור הבניין לרשתות מים, חשמל, טלפון וגז: בדקו האם החיבור לרשתות אלה כלול במחיר הדירה הנקוב בחוזה.

גינון
בדקו במפרט האם הקבלן התחייב לספק גינון או הכנה לגינה. יש לקבל את תוכנית הגינון ולבדוק בה פירוט וסוג הצמחים, מערכת השקיה, שבילים וכד'.

אנטנת טלוויזיה
הקפידו לוודא שהקבלן התחייב במפרט לספק אנטנת טלוויזיה או חיבור מלא לרשת הכבלים, ולא רק הכנה לאנטנה או לכבלים. דאגו כי במפרט יירשמו מספר ערוצי הטלוויזיה המתקבלים מהמערכת.

רכוש משותף
ודאו כי נרשם במפורט ובמדויק אילו חלקים הוצאו מהרכוש המשותף והוצמדו לדירות בבניין. בדקו את אופן הסדרת הרכוש המשותף - הכניסה, הגג, הגישה לגג, מחסנים וחנויות. לשום גורם זר, כולל הקבלן עצמו, אסור להחזיק בחלקים מהרכוש המשותף בעת רישום הבית כבית משותף. "זכות זו שמורה רק לדיירי הבית", מדגיש עו"ד מושיק פלדמן, מומחה לנדל"ן.

מועד המסירה
ודאו כי בחוזה המכר יש תאריך ברור ומוגדר למסירת הדירה. על פי תקדימים משפטיים, איחור לא מוצדק במסירת הדירה העולה על חודשיים-שלושה אינו סביר ומהווה תנאי מקפח.

דאגו שהחוזה יכיל פיצוי מוסכם, ללא הוכחת נזק, על איחור במסירה. סכום הפיצוי יממן לפחות עלות שכירת דירה אלטרנטיבית באיכות דומה ובאותה סביבה. חשוב להימנע מחתימה על סעיף בהסכם הקובע כי עצם קבלת אחזקה בדירה מהווה ראיה לכך שהדירה במצב תקין וראויה למגורים על פי המפרט הטכני.

העברה ורישום הזכויות על שמכם
יש לדרוש מהקבלן כי בחוזה המכר יצוין מפורשות תאריך יעד אשר עד אליו ישלים הקבלן רישום הזכויות בדירה על שם הרוכשים. הקפידו שהסעיפים הרלוונטיים ינוסחו ברור ולא במעורפל. ודאו כי מועד יישום הזכויות אינו מותנה במהלכים אחרים, כמו השלמת פרצלציה, רישום בית משותף וכו'.

לו"ז תשלומים
הקפידו תמיד כי קצב התשלומים שלכם יפגר אחרי קצב התקדמות הבנייה. הקפידו על העיקרון כסף אצלי - כסף בטוח".

הבטוחות
הדבר החשוב ביותר בעת קניית הדירה הוא הבטוחות, שאמורות להיות תואמות להוראות חוק המכר. חוק המכר מבטיח השקעת רוכשי דירות וקובע מספר בטוחות שעל מוכר הדירה לתת לרוכש. "הבטוחה הנפוצה ביותר היא ערבות בנקאית שניתנת על-פי הוראות החוק", אומר עו"ד נעם וייס, העומד בראש מחלקת המקרקעין של משרד שדות ושות'. "ערבות זו באה להבטיח את כספי הרוכש במקרה שקבלן ייקלע לקשיים כספיים וימונה לו כונס נכסים או מפרק".

יש לעמוד על כך שהחוזה לא יכיל הוראה המונעת מהרוכש לרשום הערת אזהרה כנגד הקבלן בלשכת רישום המקרקעין. הוראה כזו מהווה תנאי מקפח ובוטלה על-ידי בית המשפט העליון. האמור בסעיף זה תקף גם אם קיבלתם בטוחה אחרת. ערבות דומה, אך פחות נפוצה, היא פוליסת ביטוח על-פי הוראות החוק,

והבטוחה השלישית היא רישום הערת אזהרה לטובת הרוכש על הקרקע, כאשר הערת אזהרה זו אינה כפופה לכל זכות קודמת. הערת אזהרה נרשמת בספר רשם המקרקעין ומונעת מהקבלן או מהבנק לתפוס את הקרקע ולמכור אותה לצד ג' ללא הסכמת הרוכש. במקרה שניתנת בטוחה מעין זו, רשאי הקבלן לגבות מרוכש הדירה תשלומים אך ורק בהתאם להתקדמות הבנייה, על-פי לוח תשלומים הקבוע בחוק. על-פי החוק, אי-מתן בטוחה על ידי הקבלן זו עבירה פלילית.

ערבות בנקאית
נקודה חשובה מאוד שעליה חייב רוכש הדירה להקפיד היא הפקדת התשלומים בגין הנכס בחשבון של הקבלן בבנק המלווה. מכיוון שרוב הקבלנים נזקקים לאשראי מבנק מלווה לצורך בניית הפרויקט, הם פותחים חשבון בבנק שבו אמורים להיות מופקדים כל כספי הרוכשים. בערבות שנותן הבנק המלווה ללקוח קיים תנאי - הערבות אינה תקפה כל עוד הכסף ששילם הלקוח עבור הדירה לא נכנס לחשבון הליווי של הקבלן בבנק המלווה.

קבלנים נוהגים לגלגל כספים מפרויקט לפרויקט ולעתים מפקידים כספים שקיבלו עבור פרויקט אחד בחשבון של פרויקט אחר, ולפעמים גם בבנק אחר. הבנקים מצידם לא תמיד מפקחים כראוי על חשבונות הליווי מול הבנייה בפועל, וכך נוצר מצב שאם רוכש דירה לא שם לב לאיזה חשבון הוא מפקיד את כספיו, הוא לא יהיה זכאי לקבל את הערבות להבטחת כספו. לכן יש להקפיד שכל כספי רכישת הדירה אכן מופקדים בחשבון הספציפי על ידי העברה בנקאית או על ידי צ'ק שמספר חשבון הליווי להפקדה מצוין עליו.

כתובות:
תלונות נגד קבלנים (ראה גם רשם הקבלנים) בנושאים הנדסיים, בנושאים של הפרה מעשית של
המוסכם בחוזים, אבל לא בסכסוכים ותביעות כספיות.
קבלת טפסי תלונה נא לפנות לרשם הקבלנים ת.ד. 18110 ירושלים 91180 טל. 02-5847143
פקס 02-5847148 , משיבון 24 שעות 02-5847847